قانون تملک آپارتمانها چیست؟
قوانین و مقررات جهت برقراری نظم و عدالت و همچنین حفظ حقوق افراد جامعه به وجود آمده اند. بنابراین، چنانچه روند امور بر اساس این قوانین شکل گیرد، وقوع مشکلات و ناهنجاری ها به حداقل می رسد. مدیریت ساختمان ها و آپارتمان ها نیز از این امر تبعیت می کند. قانون تملک آپارتمانها در سال 1343 شمسی به تصویب رسید و در سال های 1351، 1358، 1359، 1371، 1375، 1376، 1383 و 1384 مورد بازنگری و اصلاح قرار گرفت. در ادامه، به بررسی قانون تملک آپارتمانها می پردازیم:
سامانه مدیر ابری ساختمان جهت شفافیت فرآیند مدیریت ساختمان پیشنهاد میکند تا ابتدا اساسنامهای با توجه به موارد مذکور در قانون تملک آپارتمانها تدوین شود. سپس، براساس آن فرآیندهایی مانند تعیین شارژ مالکین و ساکنین، نحوه تسهیم هزینهها، درآمدها و … در سامانه مدیر ابری ساختمان انجام گردد. مادههای قانون تملک آپارتمانها به همراه اصلاحیه و الحاقیه آن در ذیل تشریح شده است. لازم به ذکر است جهت اطمینان بیشتر نسبت به متن قانون، می توانید به وبسایت مرکز پژوهش های مجلس شورای اسلامی مراجعه فرمایید.
قانون تملک آپارتمانها
تقسیم آپارتمان به قسمتهای اختصاصی و مشترک
ماده ۱. مالکیت در آپارتمانهای مختلف و محلهای پیشه و سکنای یک ساختمان شامل دو قسمت است: مالکیت قسمتهای اختصاصی و مالکیت قسمتهای مشترک.
ماده ۲. منظور از قسمتهای مشترک، قسمتهایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان مخصوص نیست. بلکه به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق میگیرد. به طور کلی قسمتهایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی مالکین تلقی نشده از قسمتهای مشترک محسوب میشود. مگر آن که تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد.
ماده ۳. حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حصه او در قسمتهای مشترک غیر قابل تفکیک است. در صورت انتقال قسمت اختصاصی به هر صورتی که باشد انتقال قسمت مشترک قهری خواهد بود.
نحوه تسهیم هزینهها براساس قانون تملک آپارتمانها
ماده ۴ (اصلاحی مصوب ۱۳۷۶/۳/۱۱) . حقوق و تعهدات و همچنین سهم هر یک از مالکان قسمتهای اختصاصی از مخارج قسمتهای مشترک قابل محاسبه است. این میزان با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمتهای اختصاصی تمام ساختمان متناسب است. البته به جز هزینههایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیربنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد. یا اینکه مالکان ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیشبینی کرده باشند. پرداخت هزینههای مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است.
تبصره ۱: مدیران مجموعه با رعایت مفاد این قانون، میزان سهم هر یک از مالکان یا استفادهکنندگان را تعیین میکنند. لازم است کلیه افراد به پرداخت سهم خود متعهد باشند.
تبصره ۲: در صورت موافقت مالکانی که دارای اکثریت مساحت زیربنای اختصاصی میباشند، هزینههای مشترک براساس نرخ مصوب و زیربنای اختصاصی هر واحد، محاسبه میشود.
تبصره ۳: چنانچه از یک یا چند واحد، امکان دسترسی به حیاط یا تراس وجود داشته باشد، هزینه حفظ و نگهداری آن با استفادهکنندگان است.
فعالیت شرکت های موضوع ماده ۲۰ قانون تجارت
ماده ۵. انواع شرکتهای موضوع ماده ۲۰ قانون تجارت که به قصد ساختمان خانه و آپارتمان و محل کسب به منظور سکونت یا پیشه یا اجاره یا فروش تشکیل میشود از انجام سایر معاملات بازرگانی غیر مربوط به کارهای ساختمانی ممنوع اند.
مالکین ساختمان
ماده ۶. چنانچه قراردادی بین مالکین نباشد تصمیمات مربوط به قسمتهای مشترک با اکثریت آراء مالکینی است که بیش از نصف مساحت قسمتهای اختصاصی را مالک باشند.
تبصره: نشانی مالکین برای ارسال کلیه دعوتنامهها و اعلام تصمیمات مذکور در این قانون همان محل اختصاصی آنها در ساختمان است. مگر این که مالک، نشانی دیگری را در همان شهر برای این امر تعیین کرده باشد.
ماده ۷. هرگاه محلی دارای مالکین متعدد باشد، مالکین باید نمایندهای از طرف خود برای اجرای این قانون و پرداخت حصه مخارج مشترک معرفی نمایند. در صورتی که اشخاص مزبور به تکلیف فوق عمل نکنند، رأی اکثریت بقیه مالکین نسبت به تمام معتبر خواهد بود. مگر این که عده حاضر کمتر از ثلث مالکین باشند که در این صورت برای یک دفعه تجدید دعوت خواهد شد.
ماده ۸. چنانچه تعداد مالکین یک ساختمان بیش از سه نفر باشد، آنها باید مدیر یا مدیرانی از بین خود یا از خارج انتخاب نمایند. نحوه انتخاب مدیر و وظایف و تعهدات مدیر و امور مربوط به مدت مدیریت و سایر موضوعات مربوطه در آییننامه این قانون تعیین خواهد شد.
ماده ۹. مالکین میتوانند با رعایت این قانون و سایر مقررات، عملیاتی را که برای استفاده بهتر از قسمت اختصاصی خود مفید میدانند انجام دهند. هیچ یک از مالکین نمیتواند بدون موافقت اکثریت سایر مالکین، تغییراتی در محل یا نمای خارجی در قسمت اختصاصی خود که در منظر باشد بدهد.
سهم از زمین
ماده ۱۰. هر کس آپارتمانی را خریداری مینماید، به نسبت مساحت قسمت اختصاصی خریداری خود در زمینی که مختص به ساختمان است، مشاعاً سهیم میگردد. مگر آن که مالکیت زمین مزبور به علت وقف یا خالصه بودن یا علل دیگر متعلق به غیر باشد. در این صورت باید اجور آن را به همان نسبت بپردازد. مخارج مربوط به محافظت ملک و اداره قسمتهای مشترک نیز باید به تناسب حصه هر مالک به ترتیب مذکور در آییننامه پرداخت شود. هر چند آن مالک از استفاده از آنچه که مخارج برای آن است صرف نظر نماید.
امتناع از پرداخت هزینهها
ماده ۱۰ مکرر (اصلاحی مصوب ۱۳۵۹/۳/۱۷). مطابق قانون تملک آپارتمانها، در صورت امتناع مالک یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینههای مشترک، اظهارنامه توسط مدیر مطالبه میشود.
هرگاه مالک یا استفاده کننده ظرف ده روز از ابلاغ اظهارنامه بدهی خود را نپردازد، مدیر میتواند از دادن خدمات مشترک به او خودداری کند. اگر وی همچنان اقدام به تصفیه حساب ننماید، اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر برای وصول وجه مزبور مطابق اظهارنامه اجرائیه صادر میکند. عملیات اجرائی وفق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت. البته مدیر موظف میباشد که به محض وصول وجوه مورد مطالبه یا ارائه دستور موقت دادگاه نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک فوراً اقدام نماید.
شکایت به مراجع قضایی
تبصره ۱: در صورتی که عدم ارائه خدمات مشترک ممکن نباشد، مدیر میتواند به مراجع قضایی شکایت کند. دادگاه ها موظفند این گونه شکایات را خارج از نوبت رسیدگی و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموعه ارائه میشود، محروم کنند. همچنین واحد مربوطه را تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه نمایند.
استفاده مجدد از خدمات موکول به پرداخت هزینههای معوق واحد بنا به گواهی مدیران یا حکم دادگاه و نیز هزینه استفاده مجدد خواهد بود.(الحاقی ۱۳۷۶/۳/۱۱)
تبصره ۲: لازم است مدارکی ضمیمه تقاضانامه صدور اجرائیه گردد. از جمله: رونوشت مدارک مثبت سمت مدیر و صورت ریز سهم مال یا استفاده کننده از هزینههای مشترک و رونوشت اظهارنامه ابلاغ شده (اصلاحی ۱۳۵۹/۳/۱۷)
تبصره ۳: نظر مدیر یا هیئت مدیران ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهارنامه به مالک در دادگاه نخستین محل وقوع آپارتمان قابل اعتراض است. دادگاه خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آئین دادرسی مدنی به موضوع رسیدگی کرده و رأی میدهد. این رأی قطعی است. اگر تصمیم به قطع خدمات مشترک اتخاذ شده و رسیدگی سریع به اعتراض ممکن نباشد، دادگاه تا صدور رأی این تصمیم را لغو میکند.(اصلاحی ۱۳۵۹/۳/۱۷)
تبصره ۴: در صورتیکه مالک یا استفاده کننده مکرراً در دادگاه محکوم به پرداخت هزینههای مشترک گردد، علاوه بر سایر پرداختیها باید جریمهای پرداخت کند. در واقع، وی مکلف به پرداخت مبلغی معادل مبلغ محکوم بها بعنوان جریمه میباشد.(الحاقی ۱۳۵۹/۳/۱۷)
تبصره ۵: قانون تملک آپارتمانها در خصوص نحوه اداره و وصول هزینههای مشترک در مورد شهرکها و مجمتعهای مسکونی فاقد شهرداری قابل اجرا میباشد. نحوه تشخیص هزینهها و ترتیب پرداخت آن را اساسنامه سازمان مالکان تعیین خواهد کرد.(الحاقی ۱۳۵۸/۴/۹)
ماده ۱۱. دولت باید ظرف سه ماه پس از تصویب این قانون، آییننامههای اجرایی را تهیه و بعد از تصویب هیأت وزیران به اجرا بگذارد. دولت مأمور اجرای این قانون است.
تایید مدیران جهت تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی
ماده ۱۲. دفاتر اسناد رسمی باید هنگام تنظیم هر نوع سند، گواهی تسویه حساب هزینههای مشترک را از مالک یا قائم مقام او مطالبه نمایند. این گواهی لازم است به تایید مدیر یا مدیران ساختمان برسد. این دفاتر میتوانند با موافقت مدیران تعهد منتقلالیه را به پرداخت بدهیهای معوق نسبت به هزینههای موضوع این قانون در سند تنظیمی قید نمایند.(الحاقی ۱۳۷۶/۳/۱۱)
جهت آشنایی بیشتر با قانون تملک آپارتمانها تا انتهای مقاله با ما همراه باشید.
عملیات بازسازی ساختمان دارای فرسودگی
ماده ۱۳. ممکن است عمر مفید ساختمانی به پایان رسیده یا فرسوده شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود. اما اقلیت مالکان قسمتهای اختصاصی با تجدید بنای آن موافقت نکنند. در چنین شرایطی، فرسودگی ساختمان باید توسط سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری تشخیص داده شود. سپس، مالکانی که قصد بازسازی مجموعه را دارند، میتوانند براساس حکم دادگاه، با تأمین مسکن استیجاری برای سایرین نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام نمایند. پس از اتمام عملیات بازسازی، سهم هر یک از مالکان از بنا و هزینههای انجام شده تعیین می گردد. سهم مالکان یاد شده را به اضافه اجوری که برای مسکن اجاری ایشان پرداخت شده است از اموال آنها از جمله همان واحد استیفا کنند. در صورت عدم توافق در انتخاب کارشناسان، وزارت مسکن و شهرسازی با درخواست مدیر اقدام به انتخاب کارشناسان مربوطه خواهد کرد.(الحاقی مصوب ۱۳۷۶/۳/۱۱)
تبصره ۱: مدیر یا مدیران مجموعه به نمایندگی از طرف مالکان میتوانند اقدامات موضوع این ماده را انجام دهند.
تبصره ۲: ممکن است مالک خودداری کننده از همکاری اقدام به تخلیه واحد جهت تجدید بنا نکند. در این صورت، حسب درخواست مدیر، رئیس دادگستری با احراز تأمین مسکن برای وی توسط سایر مالکان، دستور تخلیه آپارتمان یاد شده را صادر میکند.
بیمه ساختمان
ماده ۱۴. مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتشسوزی بیمه نمایند. سهم هر یک از مالکان به تناسب سطح زیربنای اختصاصی آنها توسط مدیران تعیین و از شرکاء اخذ و به بیمهگر پرداخت خواهد شد. در صورت عدم اقدام و بروز آتشسوزی، مدیر یا مدیران مسئول جبران خسارات وارده میباشند.(الحاقی مصوب ۱۳۷۶/۳/۱۱)
ماده ۱۵. ثبت اساسنامه موضوع این قانون الزامی نیست.(الحاقی مصوب ۱۳۷۶/۳/۱۱)
سامانه مدیر ابری، ابزاری هوشمند در جهت مدیریت فرآیندهای مالی ساختمان به شما اراِئه می دهد. لطفا جهت آشنایی بیشتر با نحوه تسهیم هزینهها، قبض آب، مدیریت صندوق ساختمان و … به قسمت راهنمای استفاده از نرم افزار مراجعه کنید.
دیدگاه خود را ثبت کنید
تمایل دارید در گفتگوها شرکت کنید؟در گفتگو ها شرکت کنید.